房地產(chǎn)沒(méi)有過(guò)剩只有錯配
時(shí)間：2024-07-01
作者：于飛 等
這是長(cháng)尾系列的第四篇。前幾篇，我們基本是在時(shí)間維度上討論房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的一般性國際規律和我國對應的特點(diǎn)。在《長(cháng)尾III：假如進(jìn)入“存量房時(shí)代”》中，我們從總量層面測算了我國新房需求的物理底部約為每年6億平方米。如果我們的測算是合理的，其含義是本輪房地產(chǎn)調整從總量的角度說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入尾聲。
但長(cháng)尾還有一個(gè)空間維度，住房和人口的空間分布其實(shí)也應該是一個(gè)長(cháng)尾。頭部城市少但人口密集眾多，中小城市多而人口則不那么多。對應到房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果從空間分布看，東部經(jīng)濟發(fā)達地區的6億平方米顯然和經(jīng)濟欠發(fā)達地區的6億平方米不是一個(gè)概念。一線(xiàn)城市的6億平方米和三四線(xiàn)城市的6億平方米也不是一個(gè)概念。因此，新房需求的區域差異是極大的，面對同樣的總量新房需求，不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)面對的情況可能截然不同，有些城市可能仍然存在巨大的供給缺口，有些城市應該早已供給過(guò)剩。
當前人口和住宅的區域錯配
人口向大城市集聚背后的原因有很多，例如由于存在規模經(jīng)濟和集聚效應，大城市可以更高效地提供公共服務(wù)和基礎設施，從而降低人均成本。這種規模經(jīng)濟效應吸引更多人口向大城市集中。同時(shí)大城市可以提供更多的就業(yè)機會(huì )、教育資源和生活便利，使得人們更愿意遷移到這些城市，產(chǎn)業(yè)集聚和人才集聚又促進(jìn)了大城市的進(jìn)一步發(fā)展。
同時(shí)，產(chǎn)業(yè)的變遷也會(huì )加速人口的集聚。從農業(yè)到制造業(yè)，引發(fā)了第一輪的城市化，就是農民進(jìn)城。而從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)，會(huì )引發(fā)第二輪集聚，在農民進(jìn)城的基礎上人口進(jìn)一步向大城市（圈）集聚?？梢哉J為，人口向大城市集聚是經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)變遷的一個(gè)基本規律。
理論上，隨著(zhù)人口不斷遷入大城市，催生的住房需求會(huì )驅動(dòng)住宅分布與人口分布在空間上達成一致。換而言之，當一個(gè)城市的人口規模占總人口的比重與其住宅面積的比重基本相等時(shí)，才能說(shuō)住宅的空間分布是合理的。
我們以美國2022年的數據為例，如圖1所示，橫軸為該城市人口數占美國總人口的比重，縱軸為該城市住宅單元占美國住宅總數的比重?？梢暂^為清晰地看到絕大多數的城市都在同一條直線(xiàn)上，且斜率約等于1。這意味著(zhù)每增加1%的人口，其住房份額也會(huì )增加1%，在這種分布下，不同城市之間的人均住宅單元數是十分接近的。
數據來(lái)源：美國統計局，作者計算
從人均建筑面積的角度來(lái)看，我國的住宅分布與人口分布是存在著(zhù)較大差距的。我們根據2010年與2020年兩次人口普查的數據，分別計算了我國不同類(lèi)別城市在城鎮口徑下的人均建筑面積。其中，一線(xiàn)城市指北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)城市；二線(xiàn)城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(cháng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長(cháng)沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川等30個(gè)城市；其余則為三線(xiàn)城市。我們的樣本包含了332個(gè)城市，但缺少新疆維吾爾自治區的數據。
如圖2所示，一線(xiàn)城市的人均建筑面積低于二三線(xiàn)城市，且在這十年內差距進(jìn)一步擴大。2010年時(shí)，一線(xiàn)城市的人均建筑面積為25.76平方米，比二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市分別少了4.16和5.18平方米。到2020年時(shí)，一線(xiàn)城市的人均建筑面積增長(cháng)到28.86平方米，但與二三線(xiàn)城市的差距卻擴大至8.15和11.81平方米。2020年，三線(xiàn)城市的人均建筑面積是一線(xiàn)城市的1.4倍。這說(shuō)明，我國住宅分布在空間上是不均衡的，一線(xiàn)城市的住宅供給相對緊張，而三線(xiàn)城市則較為充裕。
數據來(lái)源：人口普查年鑒，作者計算
根據2020年人口普查數據，我國城鎮總人口為8.76億人，其中一二三線(xiàn)城市分別為0.75、2.22、5.79億人。住宅總面積為339.6億平方米，一二三線(xiàn)城市分別為21.64、82.31、235.65億平方米。
對應到具體的占比上，如圖3所示，一線(xiàn)城市的人口占城鎮總人口的8.55%，但住宅面積占住宅總量的6.37%，少了2.18個(gè)百分點(diǎn)。按照總量為339.6億平方米來(lái)計算，這2.18個(gè)百分點(diǎn)對應的面積為7.39億平方米。二線(xiàn)城市的人口占比為25.3%，高于住宅占比1.13個(gè)百分點(diǎn)，對應3.82億平方米的住宅面積。而三線(xiàn)城市的住宅占比高于其人口占比3.3個(gè)百分點(diǎn)，相當于三線(xiàn)城市的住宅面積“多了”11.2億平方米。
也就是說(shuō)，即使靜態(tài)地看，我國的人口與住宅分布也存在明顯錯配，也就是大量的人口集聚在相對缺少房子的城市，而大量的房子建設在了相對缺少人口的城市。與較為平均的住房分布相比，一線(xiàn)城市的住宅“缺口”為7.39億平方米，二線(xiàn)城市的住宅“缺口”為3.82億平方米，三線(xiàn)城市則存在11.2億平方米的“過(guò)?！弊≌?。
數據來(lái)源：人口普查年鑒，作者計算
假如人口向大城市集聚
受限于戶(hù)口制度、城鄉二元結構、公共服務(wù)水平、基礎設施、城市發(fā)展規劃等因素，我國人口向大城市集聚的過(guò)程中受到了一定的限制，人口的分布相對于其它國家在城市之間更為平均。那么如果人口可以自然地向大城市集聚流動(dòng)，我國城市人口的分布是怎樣的？齊夫定律給了我們一個(gè)比較好的切入視角。
齊夫法則（Zipf’s Law）作為一個(gè)經(jīng)驗法則，它指出對于大多數國家而言，城市規模的分布驚人地符合如下規律：一個(gè)國家最大的城市的人口數，是第二大城市的兩倍，是第三大城市的三倍，以此類(lèi)推，是第N大城市的N倍。
這一規律也經(jīng)過(guò)了多個(gè)國家的實(shí)證檢驗。我們仍以美國2022年的城市人口數據為例，美國第一大城市紐約的人口數為862萬(wàn)人，是第二大城市洛杉磯的2.2倍，是第三大城市芝加哥的3.16倍。除此之外，美國的住宅單元分布也同樣接近齊夫定律分布。2022年紐約有362萬(wàn)個(gè)住宅單元，是洛杉磯的2.38倍、芝加哥的2.87倍。
數據來(lái)源：美國統計局
考慮到齊夫定律有著(zhù)較為廣泛的適用性，在很多經(jīng)濟體都能夠接近于成立，我們可以粗略認為這是一種城市人口分布的“自然狀態(tài)”，由此估算，自然情況下，我國城市人口分布及其對應的住宅缺口是怎樣的。
……
本文節選自《長(cháng)尾Ⅳ：房地產(chǎn)沒(méi)有過(guò)剩只有錯配》，作者于飛系中國金融四十人研究院青年研究員，郭凱系中國金融四十人研究院高級研究員。微信掃碼可閱讀完整文章。
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