建議建立一個(gè)房屋儲備銀行
時(shí)間：2024-07-03
作者：姚洋
Q1：上半年我們針對房地產(chǎn)、促消費等方面出臺了一系列政策，目前政策效果如何？下半年可以有什么樣的期待？
姚洋：我覺(jué)得回顧前五個(gè)月的經(jīng)濟表現，整體還是向好的，我調研的一些企業(yè)，反應也是“有些恢復”，但是還在繼續“等待觀(guān)望”，大家都希望政策層面可以有“大招”釋放出來(lái)。
上半年在地產(chǎn)方面推出了3000億的再貸款，是個(gè)積極信號；消費領(lǐng)域推出了“以舊換新”。
盡管大家還在賺錢(qián)，但覺(jué)得好像有壓力，這個(gè)壓力很多都是精神層面的，而不是實(shí)際層面的。
總體而言，中央在出招方面是比較謹慎的。有幾個(gè)方面的原因：
第一，2008年的“四萬(wàn)億”刺激政策造成了很多的后遺癥。
我個(gè)人認為“四萬(wàn)億”是必要的，而且對于維持中國在金融危機之后的增長(cháng)起到了非常重要的作用，但同時(shí)也留下了很多后遺癥。比如各地亂建一些項目，浪費了很多資源，還助長(cháng)了腐敗等等。過(guò)去十幾年，我們一直在反思，走不出來(lái)。一說(shuō)政府要花錢(qián)，就會(huì )提到“四萬(wàn)億”。
第二，中央層面還是希望整個(gè)經(jīng)濟不要有過(guò)度的負債、過(guò)度的金融化、過(guò)度的房地產(chǎn)化。
從2018年開(kāi)始，我們看到了去杠桿、去債務(wù)化、去房地產(chǎn)化的整體趨勢，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就會(huì )抹殺這些成效。因此，中央出臺政策比較謹慎，而且出的政策都是圈地式的，比較微觀(guān)化。例如房地產(chǎn)行業(yè)的“保交樓”，就是微觀(guān)政策，而不是大水漫灌的政策。
我預計下半年可能會(huì )有新政策出臺，但也不太可能是我們所期待的大招。
Q2：今年以來(lái)，在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回暖方面，政策出臺了多項政策，從目前數據看您認為這些政策效果如何？
姚洋：這些政策確實(shí)產(chǎn)生了一定的作用，但作用是脈沖式的。政策一發(fā)布，第二天銷(xiāo)售額可能就增長(cháng)了一兩倍。但一周之后，效果基本上就消失了。
我們仔細分析會(huì )發(fā)現，二手房的交易一直還可以，現房的交易也不錯，但關(guān)鍵是期房的交易情況不太活躍。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)總是傳出不穩定信息，特別是大房企，項目多。其實(shí)一個(gè)項目出現問(wèn)題，并不意味著(zhù)其他項目也有問(wèn)題，但老百姓并不知道，他們看公司不看項目，這會(huì )產(chǎn)生較大影響。
所以，我認為單純依靠需求側的政策效果有限，盡管絕大多數城市取消了限購政策，但效果并不顯著(zhù)。原因主要在于供給側依然面臨較大風(fēng)險。人們擔心房企倒閉后，自己成為“冤大頭”。
我認為應更加現實(shí)地處理供給端問(wèn)題，比如取消預售制度。讓老百姓預付款去蓋房子，讓他們承擔風(fēng)險，這是不合理的。但是，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習慣了預售，不能一下子急剎車(chē)。我們應該制定一個(gè)三到五年的過(guò)渡期計劃，讓企業(yè)有時(shí)間喘口氣，適應和消化這一沖擊，減少風(fēng)險。
我們目前明顯看到房地產(chǎn)市場(chǎng)超調了。一般預計的房地產(chǎn)需求量為10億至12億平方米，而去年可能只有9.6億平方米。根據今年前五個(gè)月的數據推算，全年銷(xiāo)售量可能不到9億平方米，明顯超調。這主要原因在于供給端問(wèn)題，因為需求端完全放開(kāi)了。
所以，我一直呼吁需求與供給雙管齊下，不能只放開(kāi)需求端，供給端同樣至關(guān)重要。
Q3：如果全面取消預售制度，企業(yè)端將沒(méi)有足夠的現金流去建樓，他們的錢(qián)應該從哪兒來(lái)？
姚洋：取消預售制后，銀行應該開(kāi)閘放水。
以前我們靠預售資金滾動(dòng)，拿著(zhù)預售資金挪用到其他項目，一旦鏈條斷了就全斷了，確實(shí)有很大風(fēng)險。
取消預售制就需要銀行放貸，但這個(gè)機制還沒(méi)有建立起來(lái)。我們現在在搞白名單制度，白名單上的項目需要仔細審查；白名單之外的項目，借錢(qián)會(huì )更難，所以需要聯(lián)動(dòng)起來(lái)解決。
另一方面，央行近期提出將設立3000億元保障性住房再貸款，預計帶動(dòng)銀行貸款5000億元，我不知道現在是否有城市真的去借這筆錢(qián)，然后去收房。我覺(jué)得這個(gè)方式存在“用途錯配”的問(wèn)題，地方政府借了很多商業(yè)性債務(wù)，實(shí)際上是用于公共事務(wù)如修橋鋪路，這些項目要么沒(méi)有回報，比如修公園，要么回報期很長(cháng)。
按理他們應該通過(guò)發(fā)政府債券來(lái)融資，但現在他們是去借商業(yè)性債務(wù)，到銀行借錢(qián)，到市場(chǎng)上借債券。我不是說(shuō)一點(diǎn)都不能借，但這不應成為主體。
我們現在的情況是商業(yè)性債務(wù)成為主體，地方的政府債券反而成為一個(gè)引子，用來(lái)引導市場(chǎng)融資。我認為應該反過(guò)來(lái)，政府債應該是主體，稍微借一點(diǎn)商業(yè)性債務(wù)來(lái)補充。而且如果要借商業(yè)性債務(wù)，必須要有現金流支持，不然永遠還不上。
我完全贊成地方政府去收房。收房有什么好處呢？給市場(chǎng)一個(gè)信號，價(jià)格不會(huì )再跌了，政府都出手了。但必須用公共資金或長(cháng)期資金，這正是我一直在呼吁的：建立一個(gè)房屋儲備銀行，資金來(lái)源可以通過(guò)發(fā)行永續債，只需支付利息即可，這是為了公共目的。然后地方政府可以從這個(gè)銀行借款，用來(lái)收購房產(chǎn)，建成廉租房或保障房。
但這是長(cháng)期的事情，根據中央的計劃，未來(lái)保障房要占所有房產(chǎn)的一半，如10億平方米中的5億平方米將是保障房，這是一個(gè)長(cháng)期任務(wù)。既然如此，就需要長(cháng)期的方法。
此外，如果戶(hù)籍制度不改革，保障房推廣就會(huì )受阻。只有那些沒(méi)有戶(hù)口來(lái)到北京且沒(méi)有住房的人才需要保障房，這需要戶(hù)籍制度改革，這是一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。
Q4：在年初跟您的交流中，您也表示：過(guò)去房地產(chǎn)調整速度太慢了，早就應該讓房?jì)r(jià)下跌?！安皇抢习傩諞](méi)錢(qián)了，而是老百姓不愿意去買(mǎi)房子，所以必須讓價(jià)格調整到位?！苯?jīng)過(guò)半年的調整，您認為房?jì)r(jià)現在到底了嗎？
姚洋：從國外的經(jīng)驗來(lái)看，還沒(méi)有跌到位。如果比較一下美國金融危機后的房?jì)r(jià)，它們跌得時(shí)間快但很深，但我們的調整時(shí)間長(cháng)，跌幅尚不足夠。日本的情況更為長(cháng)期，一直在下跌并跌幅較大。這種調整必須跌到一定程度，市場(chǎng)才會(huì )反彈。中國香港在亞洲金融危機后房?jì)r(jià)跌了一半，然后趨于穩定。
我認為（如果靠市場(chǎng)自由調節）跌幅需要達到40%，市場(chǎng)才可能得以矯正。中央政府目前判斷市場(chǎng)調整差不多到位，所以要求地方采取措施穩定房?jì)r(jià)。我認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌，因為中央政府注入的資金量太少。同時(shí)，地方政府也沒(méi)有積極性去擴大貸款規模，所以市場(chǎng)自然會(huì )繼續調整。如果讓市場(chǎng)自由調節，房?jì)r(jià)必然還會(huì )下跌。
Q5：央行上半年探索在二級市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)國債，但這并不意味著(zhù)量化寬松，您如何評價(jià)這一政策？
姚洋：首先，公眾對央行公開(kāi)市場(chǎng)操作有一個(gè)普遍的誤解：央行進(jìn)行國債買(mǎi)賣(mài)理解為“量化寬松（QE）”是不正確的。
很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，央行主要通過(guò)外匯來(lái)發(fā)行貨幣，現在外匯儲備不增長(cháng)了，所以央行必須用其他方式，全世界的中央銀行都會(huì )這樣做，即通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)債券。
大家不要過(guò)度解讀，這只是一個(gè)發(fā)貨幣的手段而已。
我認為老百姓去購買(mǎi)超長(cháng)期國債是很好的，這說(shuō)明老百姓對中國政府投了“YES”票，非常有信心，這是好事。
我一直在強調，政府必須加大杠桿?，F在各方面都不再加杠桿，企業(yè)不加杠桿，居民也不加杠桿。去年我們的儲蓄大幅增加了10%，這顯然是不合理的，我們的經(jīng)濟增長(cháng)是5%，儲蓄增長(cháng)了10%，這是一個(gè)非常嚴重的信號。這表明我們的需求極度不足，必須創(chuàng )造需求，但從哪里來(lái)呢？只有政府加大杠桿。政府不加杠桿，我們不可能扭轉當前的需求下降趨勢。
過(guò)去一百年來(lái)，現代經(jīng)濟學(xué)告訴我們，這是唯一的出路，我們歷次金融危機也告訴我們，唯一的出路就是政府加杠桿。
貨幣政策已經(jīng)失效，只有財政政策才管用，政府必須加大杠桿。
Q6：以往我們的房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻是很高的，現在房地產(chǎn)高速發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，我們的經(jīng)濟新增長(cháng)點(diǎn)是什么？
姚洋：首先，要想替代房地產(chǎn)業(yè)，一定要找到鏈條特別長(cháng)的產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條是極其長(cháng)的，不要想著(zhù)就是蓋房子、賣(mài)房子。
我覺(jué)得現在唯一能替代房地產(chǎn)的就是汽車(chē)行業(yè)，汽車(chē)行業(yè)鏈條也非常長(cháng)。當然，汽車(chē)行業(yè)要完全替代房地產(chǎn)，也不那么容易，它的體量也不夠，還是有限的。
另外，大家都有一個(gè)誤解，以為房地產(chǎn)調整后，它就是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)了。我告訴大家，房地產(chǎn)永遠是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，全世界都是這樣?！耙率匙⌒小庇肋h是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，因為是跟老百姓生活息息相關(guān)的。
高科技不管飯吃，你看印度發(fā)展高科技，整個(gè)經(jīng)濟就發(fā)展不好。因為高科技行業(yè)可容納的就業(yè)太少了，前后項聯(lián)系又很少。比如AI，基本沒(méi)有前后項聯(lián)系，是干干的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，更別說(shuō)它會(huì )替代一大堆產(chǎn)業(yè)。
Q7：近年來(lái)，我國新能源汽車(chē)、鋰電池、光伏產(chǎn)品等“新三樣”產(chǎn)品出口快速增長(cháng)。中國汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的出海，有哪些優(yōu)勢？
姚洋：我們新能源汽車(chē)在全球范圍內的競爭力太強大了，簡(jiǎn)單地看一下車(chē)價(jià)就知道了。
比如說(shuō)有一個(gè)入門(mén)級的電動(dòng)汽車(chē)，在國內賣(mài)起步價(jià)約10萬(wàn)多一點(diǎn)，在歐洲是2.8萬(wàn)歐元，你換算一下，價(jià)格是我們的兩倍，我們的優(yōu)勢太大了。
當然，價(jià)格優(yōu)勢反映的是我們綜合成本的優(yōu)勢。中國造汽車(chē)現在基本在重復日本80年代的“精細化”，效率極其高。
再比如我們在電池領(lǐng)域的優(yōu)勢太明顯，因為電動(dòng)汽車(chē)40%的價(jià)格在電池上，這樣把我們整個(gè)的成本也降下來(lái)了，這是我們的優(yōu)勢。
所以，歐洲要給我們征稅，我覺(jué)得沒(méi)任何影響。我覺(jué)得中國就應該揮揮手：你就征唄！
我們應該大度一點(diǎn)，平視世界，我們已經(jīng)走到世界舞臺的中央了，泱泱大國要有大國氣度。大國氣度就是說(shuō)我們現在成功了，你們落在我們后面，我可以幫助你們。
我覺(jué)得我們汽車(chē)廠(chǎng)家要認清一個(gè)形勢，不要老想著(zhù)在中國生產(chǎn)汽車(chē)賣(mài)到海外，這條路走不通，一定要去海外建廠(chǎng)，這是雙贏(yíng)的。
Q8：中國企業(yè)在海外建廠(chǎng)也遇到了一些問(wèn)題，您認為現在企業(yè)出海最大的挑戰是什么？
姚洋：我覺(jué)得最大的挑戰是怎么把產(chǎn)業(yè)鏈挪過(guò)去，得把供應商帶過(guò)去，因為當地的供應商比較少，他們去工業(yè)化非常嚴重。
但是我也知道我們的很多企業(yè)不畏艱難，龍頭企業(yè)走出去，供應商也跟著(zhù)出去了。
這個(gè)過(guò)程是很艱難的，因為需要說(shuō)服供應商，跟著(zhù)到匈牙利去設廠(chǎng)，一開(kāi)始成本是比較高的，但長(cháng)期堅持下來(lái)，我覺(jué)得還是可以賺錢(qián)的。
歐洲必定是個(gè)巨大的市場(chǎng)，北非的投資環(huán)境也在改善，從北非進(jìn)入歐洲是沒(méi)關(guān)稅的，所以北非也可以投資，比如摩洛哥等地方，跟歐洲距離比較近，跟歐洲的關(guān)系也很好。
Q9：關(guān)于耶倫說(shuō)中國“產(chǎn)能過(guò)?！钡膯?wèn)題，您怎么看？
姚洋：當然有，我們過(guò)去十幾年一直產(chǎn)能過(guò)剩。我覺(jué)得我們爭辯“不存在產(chǎn)能過(guò)?！笔堑羧肓艘畟愒O置的一個(gè)圈套。
其實(shí)回答耶倫這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單：沒(méi)錯，我們在國內是有產(chǎn)能過(guò)剩，但是對全世界來(lái)說(shuō)不過(guò)剩。特別是我們的新能源，一點(diǎn)都不過(guò)剩。
美國要能源轉型，歐洲要能源轉型，整個(gè)世界要能源轉型，我們太陽(yáng)能的能力在國內過(guò)剩，對全世界來(lái)說(shuō)一點(diǎn)都不過(guò)剩。
問(wèn)題就在于美國把投資的大門(mén)給我們關(guān)上了，你（美國）應該打開(kāi)大門(mén)，讓我們中國的企業(yè)到美國去投資，這才是對的。把“球”踢到了美國那邊去，讓他們來(lái)回答。你（美國）打開(kāi)你的大門(mén)，我給你去投資，我幫你工業(yè)化，對你們美國有好處，為什么不給我們敞開(kāi)大門(mén)？美國人沒(méi)理。
Q10：針對未來(lái)新能源車(chē)出海趨勢，在技術(shù)創(chuàng )新方面您還有什么樣的建議？
姚洋：我沒(méi)什么建議。我只是對我們中國的技術(shù)進(jìn)步佩服得五體投地。
比如華為進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域后，為中國電動(dòng)汽車(chē)智能化增加了起飛的翅膀。因為華為在芯片領(lǐng)域、算力領(lǐng)域都是世界一流的，它加入后，讓我們的汽車(chē)智能化提高了一個(gè)大的檔次，讓我們在世界上的優(yōu)勢就更加明顯了，這種技術(shù)進(jìn)步一直都在小步快跑迭代。
所謂的來(lái)一個(gè)breakthrough（重大進(jìn)展）是很少見(jiàn)的，目前來(lái)看大部分還是美國在做，中國很多都是在做1到N的創(chuàng )新，我覺(jué)得這很合理，我們不能把美國做的所有事情全給搶過(guò)來(lái)，那讓美國干啥？這個(gè)世界總是有層次的。
我覺(jué)得中國在技術(shù)進(jìn)步方面已經(jīng)做得非常好了。
在高端算力、芯片、GPU方面，算力也是可以找到替代的，一塊芯片不夠，我用十塊芯片，還可以在算法方面優(yōu)化。
我一直說(shuō)，美國這樣打壓中國的高科技領(lǐng)域，特別是不允許美國企業(yè)賣(mài)產(chǎn)品給中國，實(shí)際上是犯了一個(gè)戰略性錯誤。
這個(gè)完全不符合經(jīng)濟學(xué)的邏輯。經(jīng)濟學(xué)的邏輯是世界要有技術(shù)分工，大家在分工里都會(huì )生活得很好?，F在美國“吧唧”把這個(gè)鏈條給卡斷了，中國又有這種能力，技術(shù)路線(xiàn)是明確的，所以反倒醒悟過(guò)來(lái)了，開(kāi)始做美國做的東西。
再過(guò)十年，美國人回頭一看：我天??！中國升級了，反而替代美國了。
作者姚洋系CF40學(xué)術(shù)顧問(wèn)，北京大學(xué)博雅特聘教授、中國經(jīng)濟研究中心主任，本文轉載自微信公眾號“騰訊財經(jīng)”，原標題為《經(jīng)濟學(xué)家姚洋：房?jì)r(jià)還沒(méi)有調整到位 唯一可能替代房地產(chǎn)的是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)》，略有刪改。文章不代表CF40立場(chǎng)。
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